免费续期最可行
那么，如何解决这个问题？很多人主张在土地使用权到期之后，以每年征收房产税的方式来替代土地使用权续期。之所以这么主张，很重要的一个逻辑在于当初政府收取的土地出让金是对今后70年使用费的一次性收取，而今后可以以每年征收房产税的方式来代替。这种说法在国内有很大的市场，认为可以由此实现从土地出让金向房产税的过渡，而且更加稳妥。
不过在我看来，这种做法并不可行。首先需要明确的是，土地出让金和房产税的性质并不相同，两者之间并不是替代关系，完全能够在同一时间序列下相容。土地出让金就是私人在获得国有土地使用权时向政府支付的一种对价。只不过这个价格比较特殊，而且收取的一方是政府，如果以房产税替代，会被人误认为是对今后70年房产税的收取。不过需要注意的是，政府在出让土地时并不是行使公权力，而是从事一个民事行为。这是私人向政府竞价购地，这种关系并不是行政法律关系，而是平等的民事主体之间所发生的商品买卖。换句话说，即便私人之间的土地交易也是需要支付对价，但很显然，这种发生在私人之间的"土地出让金"显然并不是房产税。
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更为重要的是，如果在土地使用权期限到期后以房产税替代，由于不同房产获得的土地使用权期限并不一致，那就会出现一个非常有趣的现象：有些房产交房产税，而另外的房产没有缴纳房产税。如果再考虑到土地出让金和房产税的使用方式，就更让人难以理解了：房产税是在当年度使用，土地出让金也是在当期使用而不会将其分摊至今后70年。假如房产税的使用是和很多西方国家一样用于地方财政支出，那么势必会涉及一个税负公平问题：那些缴纳房产税的人，为那些没有缴纳房产税的人承担了他们的公共支出，而这并不公平。
那么，该如何面对国有土地使用权到期？在我看来，免费可能是最有操作性的办法。因为它既不用考虑如何给续期定价，同时也避免了在续期过程中发生的灰色市场问题。更为重要的是，从资产定价理论来看，给固定资产定70年的使用年限和700年的使用年限，价格上并不会相差太大……既然如此，为什么不直接免费续期呢？我们所需要做的只是修改《物权法》的几个条款而已，将使用期限改为永久即可。续期免费或者期限改为永久，可以避免房地产市场大的波动，避免金融风险产生，也有助于维持房产所有者对政府的信任，而这个群体恰恰是改革开放以来最大的受益者。
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当然，也有人会指出，如果那些缴纳了20年的土地出让金就获得永久续期，对缴纳70年土地出让金的人是不是太不公平？是的，这会让这一小部分人占了便宜。但是，他们的这种小便宜，实际上是将我们在50年后将遇到的问题提前浮出水面，以使我们正视目前土地使用权期限存在的弊病。从这个意义而言，他们又是功莫大焉。
